Imaginons un terrain de 1000 m² en bordure de la forêt de Fontainebleau, idéal pour un jardin potager. Vous souhaitez l'acheter, mais comment savoir si le prix proposé est justifié ? La question se pose souvent lorsqu'on envisage d'acheter un terrain non constructible, car le prix au m² peut varier considérablement selon les caractéristiques et la localisation.
Un terrain non constructible est un terrain qui, en raison de restrictions d'urbanisme, ne peut pas accueillir de construction. Cela peut être dû à sa situation géographique (zone naturelle protégée, zone inondable), à la présence de risques naturels (glissements de terrain, érosion) ou encore à des contraintes techniques (manque d'accès, réseau d'eau et d'électricité insuffisant).
Comprendre comment déterminer le prix d'un terrain non constructible est crucial pour négocier un prix juste et éviter les mauvaises surprises.
Facteurs influençant le prix du m² d'un terrain non constructible
Le prix d'un terrain non constructible est influencé par de nombreux facteurs. Certains sont liés à la localisation géographique, tandis que d'autres sont liés aux caractéristiques du terrain lui-même et aux restrictions d'urbanisme.
1. localisation géographique
- Situation géographique générale : Un terrain situé en zone rurale, éloigné des centres-villes, aura un prix au m² inférieur à un terrain situé en zone urbaine, proche des commodités et des axes routiers. La proximité d'une zone touristique, d'un parc naturel ou d'un site historique peut également influencer le prix. Un terrain situé près de la ville de Saint-Tropez aura un prix au m² plus élevé qu'un terrain situé dans une zone rurale des Alpes.
- Proximité des commodités : L'accès aux transports en commun (gare, bus), aux commerces (supermarchés, boulangeries), aux écoles et aux services médicaux est un facteur important. Plus le terrain est proche de ces commodités, plus son prix au m² sera élevé. Un terrain situé à proximité de la gare RER de Saint-Germain-en-Laye sera plus cher qu'un terrain situé à 10 km de la gare.
- Qualité du cadre de vie : Un terrain situé dans un environnement agréable, avec un paysage verdoyant, une faible pollution et un accès aux espaces verts, sera plus cher qu'un terrain situé dans un environnement moins attractif. Un terrain en bord de mer à la Baule aura un prix au m² plus élevé qu'un terrain situé dans une zone industrielle de Lyon.
2. caractéristiques du terrain
- Superficie : Un grand terrain aura un prix au m² moins élevé qu'un petit terrain. Un terrain de 5000 m² aura un prix au m² inférieur à un terrain de 500 m². Il est important de prendre en compte la possibilité de division et de vente par lot si le terrain est suffisamment grand.
- Topographie : Un terrain plat est plus facile à aménager qu'un terrain en pente ou avec des reliefs. La topographie peut donc influencer le prix au m² en fonction des travaux potentiels nécessaires. Un terrain plat à la campagne est plus facile à aménager qu'un terrain en pente dans les Cévennes.
- Nature du sol : La qualité du sol, sa capacité à retenir l'eau, la présence de roches ou d'argile, etc., impactent les possibilités d'aménagement et d'utilisation du terrain. Un sol fertile est plus précieux qu'un sol pauvre. Un terrain avec un sol fertile et riche en argile sera plus cher qu'un terrain avec un sol rocailleux et pauvre.
- Présence d'éléments naturels : La présence d'arbres matures, de cours d'eau ou de sources d'eau peut augmenter la valeur du terrain. Mais il faut aussi prendre en compte l'entretien et les éventuelles contraintes liés à ces éléments. Un terrain avec un bois de chênes centenaires sera plus cher qu'un terrain dénudé.
3. restrictions d'urbanisme
- Zonage : Un terrain situé en zone naturelle protégée, en zone agricole ou en zone inondable aura un prix au m² inférieur à un terrain situé en zone constructible. Un terrain en zone naturelle protégée dans les Alpes aura un prix au m² inférieur à un terrain situé en zone constructible à Paris.
- Plan Local d'Urbanisme (PLU) : Le PLU définit les règles d'urbanisme applicables à chaque commune. Il peut imposer des restrictions sur les types de constructions autorisées, les hauteurs, les surfaces bâties, etc., ce qui impacte le prix du terrain. Un terrain situé dans une zone où le PLU impose une densité de construction limitée aura un prix au m² inférieur à un terrain situé dans une zone avec une densité de construction élevée.
- Servitudes : Des servitudes peuvent limiter l'utilisation du terrain, comme une servitude de passage pour les voisins ou une servitude d'égout. Il est important de se renseigner sur les servitudes qui s'appliquent au terrain. Un terrain avec une servitude de passage pour les voisins aura un prix au m² inférieur à un terrain sans servitude.
4. marché immobilier local
- Offre et demande : Si la demande est supérieure à l'offre, les prix des terrains non constructibles auront tendance à augmenter. Un terrain situé dans une zone où la demande en terrains non constructibles est élevée aura un prix au m² plus élevé qu'un terrain situé dans une zone avec une faible demande.
- Tendances du marché : L'évolution des prix au fil du temps, l'attractivité du secteur, etc., impactent les estimations de valeur. Un terrain situé dans une zone où les prix immobiliers sont en hausse aura un prix au m² plus élevé qu'un terrain situé dans une zone où les prix sont en baisse.
- Compétition entre les vendeurs : La présence de plusieurs terrains similaires en vente peut influencer la négociation du prix. Si plusieurs terrains similaires sont disponibles, le vendeur peut être plus enclin à baisser son prix pour se démarquer de la concurrence.
Méthodes de détermination du prix du m² d'un terrain non constructible
Une fois que vous avez identifié les facteurs qui influencent le prix, vous pouvez utiliser plusieurs méthodes pour déterminer le prix au m² d'un terrain non constructible.
1. analyse des prix de vente comparables
- Recherche de terrains similaires : Vous pouvez utiliser des plateformes d'annonces immobilières, des sites web spécialisés, des données cadastrales pour rechercher des terrains comparables en termes de localisation, de superficie, de restrictions d'urbanisme et de caractéristiques. Par exemple, vous pouvez rechercher des terrains non constructibles similaires en termes de superficie, de proximité des commodités et de type de zone (zone naturelle, zone agricole, etc.) dans la même commune ou dans des communes voisines.
- Analyse des caractéristiques : Comparez les caractéristiques des terrains similaires pour ajuster le prix en fonction des différences de localisation, de superficie, de topographie, de nature du sol, etc. Par exemple, un terrain avec une vue panoramique sur la mer aura un prix au m² plus élevé qu'un terrain sans vue.
- Estimation du prix moyen au m² : Calculez une moyenne pondérée des prix des terrains similaires en fonction de leur proximité et de leurs caractéristiques. Par exemple, si vous trouvez trois terrains comparables avec des prix de 100 euros/m², 120 euros/m² et 150 euros/m², le prix moyen au m² serait de 123,33 euros/m².
2. estimation par un professionnel
- Contacter un agent immobilier : Un agent immobilier local connaît bien le marché et peut vous donner une estimation du prix au m² d'un terrain non constructible en fonction des facteurs locaux et des tendances du marché. Par exemple, vous pouvez contacter un agent immobilier spécialisé dans les transactions de terrains non constructibles dans la région où se situe le terrain que vous souhaitez acheter.
- Contacter un géomètre-expert : Un géomètre-expert peut réaliser une estimation précise basée sur des données techniques et des critères d'évaluation spécifiques aux terrains non constructibles. Par exemple, un géomètre-expert peut vous fournir une estimation du prix au m² en fonction de la nature du sol, de la topographie, des risques naturels, des servitudes et des restrictions d'urbanisme.
3. utilisation d'outils en ligne
Certains outils en ligne peuvent vous fournir des estimations de prix basées sur des données publiques et des algorithmes. Cependant, ces outils ne sont pas toujours précis et doivent être utilisés avec précaution. Par exemple, des plateformes comme SeLoger, Bien'ici ou Logic-Immo proposent des outils d'estimation du prix au m² pour les terrains.
Conseils pour négocier le prix d'un terrain non constructible
Une fois que vous avez une idée du prix du m², vous pouvez négocier avec le vendeur. Voici quelques conseils pour réussir la négociation :
- Se renseigner sur le marché local : Analyser les prix des terrains comparables pour avoir une idée du prix juste et pouvoir justifier votre offre.
- Bien connaître les restrictions d'urbanisme : Comprendre les limitations et les potentialités du terrain vous permettra de négocier un prix en fonction de son utilisation possible.
- Préparer une offre argumentée : Justifiez le prix proposé en s'appuyant sur des arguments pertinents et des données objectives comme les prix comparables, les restrictions d'urbanisme, la qualité du terrain et la valeur du marché local.
- Rester flexible et ouvert à la négociation : S'adapter aux propositions du vendeur et trouver un terrain d'entente est essentiel pour conclure la vente.
L'achat d'un terrain non constructible nécessite une attention particulière à la détermination du prix. En utilisant les méthodes décrites dans cet article et en appliquant les conseils de négociation, vous pouvez faire un choix éclairé et sécuriser votre investissement.
