Imaginez : vous venez d'acheter votre maison de rêve dans le quartier de Saint-Germain-en-Laye . Vous commencez les travaux d'aménagement, mais vos voisins arrivent en colère, vous accusant d'empiéter sur leur terrain. Ce scénario, malheureusement, n'est pas rare, et il est souvent causé par l'absence de bornage du terrain. Le bornage, c'est-à-dire la définition précise des limites d'une propriété, est un élément crucial lors d'un achat immobilier, qui vous protège contre bien des problèmes et vous assure la sérénité.
Les conséquences de l'absence de bornage
L'absence de bornage peut générer de nombreux problèmes, impactant votre investissement et vos projets futurs. L'achat d'un terrain non borné peut vous exposer à des risques importants. Parmi les conséquences les plus fréquentes, on retrouve:
Incertitude sur la superficie réelle du terrain
L'incertitude quant à la superficie réelle du terrain est l'une des conséquences les plus immédiates de l'absence de bornage. La superficie mentionnée dans l'acte de vente peut différer de la réalité, ce qui peut créer des complications lors de la construction ou de l'aménagement.
Par exemple, imaginez que vous achetiez un terrain à Montpellier pour y construire une maison. L'acte de vente mentionne une superficie de 500 m² . Cependant, en l'absence de bornage, la superficie réelle du terrain peut être inférieure, par exemple 480 m² . Cette différence, bien que faible, peut vous empêcher de construire la maison de vos rêves car elle ne respecte pas les exigences du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de Montpellier. Vous pourriez également vous retrouver avec des constructions empiétant sur le terrain du voisin, engendrant des conflits et des frais juridiques supplémentaires.
Conflit avec les voisins
L'absence de bornage est une source majeure de conflits avec les voisins. Un simple arbre planté trop près de la limite du terrain, une clôture mal placée, ou même une terrasse construite sans autorisation peuvent déclencher des litiges juridiques coûteux. Selon une étude réalisée par l' Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) , 20% des conflits entre voisins sont liés à des problèmes de limites de propriété.
- Clôture mal placée
- Arbres plantés sur la propriété du voisin
- Travaux d'aménagement qui empiètent sur le terrain voisin
- Construction de dépendances à proximité de la limite du terrain
Si les limites ne sont pas définies clairement, chaque action d'aménagement, d'extension ou de construction risque de provoquer un litige. Les coûts juridiques liés à ces conflits peuvent être exorbitants. Selon l' Ordre des avocats de Paris , les frais de justice pour un litige immobilier peuvent atteindre en moyenne 5 000 € .
Difficultés de constructions et d'aménagement
L'absence de bornage peut compliquer l'obtention des permis de construire et la réalisation de vos projets d'aménagement. Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) impose des règles strictes en fonction de la superficie réelle du terrain. Sans bornage, la superficie réelle du terrain est inconnue, ce qui peut empêcher l'obtention du permis de construire nécessaire.
Par exemple, si vous souhaitez construire une piscine sur votre terrain à Nice , le PLU local impose des distances minimales entre la piscine et les limites de votre propriété. Sans bornage, il vous sera impossible de respecter ces distances et d'obtenir le permis de construire. Cela peut entraîner des retards dans vos projets et des coûts supplémentaires pour modifier vos plans.
Valeur du bien immobilier
L'absence de bornage peut affecter la valeur du bien immobilier. En cas de superficie erronée ou de conflits avec les voisins, la valeur du bien sera diminuée, ce qui aura des conséquences directes lors de la vente future du bien. Une étude réalisée par la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) a démontré que les biens immobiliers non bornés ont une valeur inférieure de 5 à 10% par rapport aux biens bornés. De plus, les banques hésitent souvent à accorder des prêts immobiliers en l'absence de bornage, car elles ne peuvent pas évaluer la valeur exacte du bien.
L'importance du bornage lors d'un achat immobilier
Le bornage est un investissement qui vous protège contre bien des soucis et vous permet de profiter pleinement de votre propriété. Le bornage vous offre une sécurité juridique et financière, permettant de prévenir les conflits et les complications.
Déterminer la superficie réelle du terrain
Le bornage permet de définir précisément la superficie réelle du terrain. Un géomètre-expert est chargé de réaliser les mesures nécessaires et de rédiger un plan topographique précis, qui servira de base pour la pose de bornes physiques.
Éviter les conflits avec les voisins
Le bornage permet de sécuriser les relations avec vos voisins et de prévenir les conflits potentiels. Il définit clairement les limites du terrain, ce qui permet d'éviter tout malentendu et tout litige. Un bornage précis permet de clarifier les limites de votre propriété et de vos voisins, minimisant ainsi les risques de conflits.
Faciliter les constructions et aménagements
Le bornage vous permet d'obtenir facilement les permis de construire nécessaires et de réaliser vos projets d'aménagement en toute sérénité. Vous pouvez planifier vos travaux d'extension et de construction en toute confiance, en respectant les limites de votre terrain. Le bornage garantit que vos projets respectent les règles d'urbanisme et les distances minimales avec les propriétés voisines.
Valoriser le bien immobilier
Le bornage assure une valeur réelle et objective au terrain, ce qui facilite la vente future du bien. Les acquéreurs potentiels seront rassurés par la présence d'un bornage, ce qui augmentera la valeur de votre propriété. Un bornage valide est un atout majeur pour la vente d'un bien immobilier, car il assure la sécurité juridique de la transaction.
Les démarches à réaliser pour faire borner un terrain
Faire borner un terrain est un processus simple et accessible à tous. Le bornage est réalisé par un géomètre-expert, qui est un professionnel qualifié pour effectuer les mesures et rédiger les documents nécessaires. Il est important de contacter un géomètre-expert agréé par l'Ordre des géomètres-experts.
Contacter un géomètre-expert
La première étape consiste à contacter un géomètre-expert. Il est chargé de réaliser les études nécessaires, les relevés sur le terrain et de rédiger le procès-verbal de bornage. Le coût du bornage varie en fonction de la superficie du terrain, de la complexité du terrain et de la région géographique. Il est conseillé de demander des devis à plusieurs géomètres avant de faire votre choix.
Obtenir l'accord des voisins
Il est important d'obtenir l'accord des voisins pour le bornage. La communication et la transparence sont essentielles pour parvenir à un accord amiable. Il est conseillé d'organiser une réunion avec vos voisins afin de leur expliquer clairement le projet de bornage et de répondre à leurs questions. Dans certains cas, il peut être nécessaire de faire appel à un médiateur pour faciliter la négociation.
Formaliser le bornage
Une fois les mesures effectuées et l'accord des voisins obtenu, le bornage est formalisé par un procès-verbal et un plan topographique précis. Le plan topographique est ensuite enregistré au service de la publicité foncière, ce qui permet de garantir la validité du bornage.
Les points à surveiller lors de l'achat d'un terrain non borné
Si vous êtes sur le point d'acheter un terrain non borné, il est important de prendre certaines précautions pour vous protéger des risques potentiels.
Demander un certificat de bornage
Il est important de demander un certificat de bornage au vendeur. Ce document indique les limites du terrain et les références des bornes existantes. Un certificat de bornage non à jour peut présenter des risques, car les limites du terrain peuvent avoir changé depuis la dernière mise à jour.
Négocier une clause suspensive
Il est conseillé de négocier une clause suspensive dans le contrat de vente, qui conditionne la vente à la réalisation du bornage. Cette clause vous protège en cas de problèmes lors du bornage, vous permettant de résilier le contrat de vente et de récupérer votre argent. La clause suspensive vous garantit une transaction sécurisée et vous permet de réaliser un bornage avant de finaliser l'achat du terrain.
Se faire assister par un professionnel
Il est important de se faire assister par un professionnel, comme un avocat ou un agent immobilier spécialisé dans l'achat de terrains, pour vous accompagner dans les démarches et vous garantir une transaction sécurisée. Un professionnel pourra vous guider dans la négociation du contrat de vente, vous conseiller sur les clauses à inclure et vous aider à réaliser le bornage si nécessaire.
Le bornage est un investissement indispensable pour tout acheteur immobilier. Il vous permet de sécuriser votre investissement, de prévenir les conflits et de réaliser vos projets d'aménagement en toute sérénité.
